２０２３年４月１日、２０２１年に改正された民法が施行予定となっています。
最近の民法改正といえば２０２０年４月の債権法がピックアップされていましたが、今年施行される改正法は、①相隣関係規定の見直し②共有制度の見直し③所有者不明土地・建物管理制度の創設④相続制度の見直しが改正点となっています。
Ｕｔｏｐｓ法律事務所のブログでは、この改正民法について回を分けてご紹介します。
今回は第３回、③所有者不明土地・建物管理制度の創設について解説します。
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①相隣関係規定の見直しについて
②共有制度の見直しについて
隣地の所有者がわからないとどんなときに困る？
隣地の所有者がわからないと土地を売却する際に困ります。
土地を売却するときはほとんどの場合、土地の面積や形状、隣地との境界を確定するため、全ての隣地所有者の立会いのもとで境界の確認を行い、「境界確認書を作成」した上で、「確定測量図を作成」する必要があります。
これらの書類がそろわないままでは、買い受けてもらえないでしょうし、境界の確認がされないままだと将来的に境界がどこなのか争いになるおそれが残ってしまいます。
このように、所有している土地を売ろうとしたけど、隣地の所有者が誰か、どこにいるのかがわからないのは困りますね。
所有者不明土地・建物管理制度の創設
そこで今回の改正では、このような事態に備えた制度が新たにできました。
＜Before＞改正前の民法
改正前から不在者財産管理人制度という不在者の財産の管理を裁判所に選任してもらう制度はありました。
しかし、これは「人単位」の財産管理の制度です。
ただ隣地についてだけ対応してくれればよいところ、隣地の所有者の「財産全般」について管理してもらうための手続を取らなければならず、管理作業の面でも、時間や費用の面でも、特定の不動産についてだけ迅速に処理したいという目的に適しているとは必ずしもいえないものです。
＜After＞改正民法 第２６４条の２～第２６４条の８ 所有者不明土地・建物管理制度の創設
①対象となる不動産：所有者を知ることができない土地・建物、または所有者の所在を知ることができない土地・建物（所有者不明土地等）
②管理人の選任：裁判所が、利害関係人の請求によって、所有者不明土地管理人等による管理を命じることができる。
③管理人の権限：選任された所有者不明土地管理人等は、所有者不明土地等について専属的な管理処分権を持ち、保存行為、性質を変えない範囲の利用・改良行為を行うことができる。また、売却等の処分行為については、裁判所の許可を得て行うことができる。
つまり、この所有者不明土地管理制度を利用し選任された所有者不明土地管理人との間で、隣地との境界確認等を迅速かつ比較的費用を抑えて行うことができるのです。
隣地の管理がきちんとされておらず困るとき
生活していると隣地や隣接する建物の管理が不十分なために困ることもありますね。
・隣りに建っている建物にひび割れ・破損が生じていて、倒壊してくるおそれがある。
・隣地に大量のゴミが投棄されて放置されたままになっているため、臭気や害虫発生によってこちらに健康被害が生じている。
このような場合、隣接する土地・建物の所有者に対応を求めても 何もしてもらえないと困ってしまいます。
今回の改正法では、所有者の所在が判明している場合でも、所有者による土地・建物の管理が不適当である場合にとれる措置が新しく設けられました。
＜After＞改正民法 第２６４条の９～第２６４条の１４ 管理不全土地・建物管理制度
①どのような場合に利用できるか：所有者による土地・建物の管理が不適当であることによって、他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合。
②管理者の選任：裁判所が、利害関係人の請求により、必要と認めるときは、当該不動産を対象として、管理不全土地管理人等を選任して管理を命ずる処分をすることができる。
③管理人の権限：管理不全の不動産の管理・処分権限を持つ。ただし、管理人のみの専属権ではなく、土地所有者も管理・処分権を引き続き持つ。
この管理不全土地・建物管理制度は、土地や建物がその所有者によって適切に管理されないことにより、自分の権利が侵害されたり、侵害されるおそれがある場合で、しかも、継続的な管理が必要な場合や、是正のための措置の具体的な内容を特定することが難しい場合に、選任された管理人により適切な対応を求めることが期待できます。
隣地の所有者がわからない方や、所在不明で困っている方、今回の改正により問題解決の手段ができましたので、神奈川県でこのようなお悩みをお持ちの方は、Ｕｔｏｐｓ法律事務所にご相談ください。
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