ローンなしの持ち家は【離婚後に妻が住む】ことは出来るのか？トラブルを回避するために注意する事
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離婚後住宅ローンの【名義変更】は出来るのか？共有名義の場合は？
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離婚はそれだけでもストレスなのに、現在住んでいる家からも離れなければいけないのかご不安な方も多くいらっしゃると思います。
また、お子さまの学校関係で離婚後も現在の家に住み続けたいとお考えの方も多くいらっしゃると思います。
まずは住宅及び住宅ローンについての財産分与の基本的な考えを説明した後に、離婚に際して住宅ローンがまだ残っている住居について自分に名義変更をして離婚後に住み続けることができるのか、共有名義の場合はどうなるのか、解説したいと思います。
Contents
住宅及び離婚後の住宅ローンについての財産分与の基本的な考え方
財産分与は、プラスの財産のみが財産分与の対象となり、マイナスの財産については財産分与の対象とならないのが基本的な考え方です。
例えば、夫婦の一方が大きな借金を背負っていたとしても、もう一方が財産分与によってその一部の借金を背負うことはありません。その借金が日常生活費に充てられたものであった場合には議論の余地があります。
アンダーローン（住宅ローンの残高よりも家の売却金額が上回っている）の場合の財産分与の基本的な考え方
住宅にあてはめて考えますと、アンダーローン、つまりローン残債が住宅の価値を下回る場合には、その価値とローン残債の差額が財産分与の対象とされます。
例えば、今売却すれば５０００万円の値がつく住宅に３０００万円のローン残債があった場合には、家の価値は差額の２０００万円となり、プラスですので財産分与の対象となります。
ということは、２０００万円を分け合うことになりますので、住宅を売って、その中からローンの残債を支払い、余った金額を分け合うか、住宅を売らない場合は、住宅を所有し続ける方が家の価値の半分の１０００万円（財産分与が原則どおりの２分の１だとして）を相手方に財産分与することになります。
この場合、住宅以外の財産が住宅の価値の半分を賄えるだけあればよいのですが、ない場合はやはり売却という方向になると思います。
オーバーローンの場合の財産分与の基本的な考え方
先程ご説明したとおり、プラスの財産のみが財産分与の対象となり、マイナスの財産については財産分与の対象とならないのが基本的な考え方です。
ですから、オーバーローン、つまりローンの残債が住宅の価値を上回る場合には、住宅の価値はマイナスですので、財産分与の対象とはなりません。
例えば、今売却すると３０００万円の値しかつかない住宅にまだ５０００万円のローン残債があった場合には、住宅の価値はマイナスですので、財産分与の対象とはなりません。
つまり、原則としては、住宅の名義も住宅ローンも現在のままとなります。例えば、住宅がオーバーローンで、夫が住宅ローンと住宅の名義人である場合、住宅もローンも財産分与の対象となりません。
夫が別に２０００万円の財産を持っていたら、住宅の負債は加味されず、妻は１０００万円（財産分与が原則どおりの２分の１だとして）の財産分与を受けることができます。この点はご存じないという方も多いのではないでしょうか。
以前から組んでいる住宅ローンの名義変更について
アンダーローンの住宅とオーバーローンの住宅について財産分与がどう行われるかについてはお分かり頂けたと思います。
次に、アンダーローンであっても、オーバーローンであっても、名義を相手方の単独名義から自分の単独名義へ変更できるのか、または、夫婦の共同名義を自分の単独名義にできるのかという問題についてご説明します。
結論から申し上げまして、以前から組んでいるローンについて名義を変更するのは厳しいのが現状です。ここで、ローンの名義と住宅の名義は切り離せないと思ってください。金融機関との関係でローン名義はそのままで、住宅の名義のみを変えることはできません。
名義変更は厳しいと申し上げましたが、金融機関によっては離婚に際して名義を変更してくれるところもあると聞きますので、一度問い合わせてみる価値はあると思います。
借り換えする方法
今のままの住宅ローンを名義変更するのは難しいとして、住宅ローンの名義変更をしたい場合はどうすれば良いのでしょうか。
借り換え、つまり新たにローンを組んで一度返済をする形であれば名義は変更できます。
ここで、新たにローンを組むというところがポイントです。
同一金融機関でも別の金融機関でも、今後ローン名義人となり、住宅を取得したい方が単独で住宅ローン審査に通る必要があるのです。住宅ローン審査の基準は金融機関によって区々ですし、フラット３５と普通の住宅ローンとでは審査基準が違いますので、ある銀行の審査が落ちたからといって諦めず、複数の金融機関に根気よくあたる必要があります。
また、どうしてもローン審査が下りない方で、親族など金銭的に頼れる方がいる場合は、お金を貸してもらい、少しでもローンで借りるお金の額を下げるというのも１つの方策です。
借り換えには一括返済の手数料、手続費用、保証料などもかかりますので、これらの費用がかかることを念頭に支払い計画を立てる必要があります。
住宅ローンの審査が下りないけど住宅に住み続けたい
リースバックという方法
住宅の名義の変更は望まないけれど、どうしても現在の家に住み続けたいのであれば、リースバックという方法があります。リースバックは不動産業者に住宅を買ってもらい、不動産業者から賃貸を受けるというものです。相続などでまとまったお金が入った場合には買い戻すこともできるのが通常です。当たり前ですが、賃料をどんなに払い続けても住宅が自分の物になるわけではありません。
自分が住み続けるが、相手方にローンの返済をしてもらう方法
もちろん相手方に誠意があり、信頼しているのであれば、ローンを払い続けてもらうのも良いでしょう。この場合、住宅の名義人は相手方であることに注意が必要です。
しかしながら、夫婦間で信頼関係がなくなっているから離婚に至るわけで、生活の本拠である住宅のローンについて相手方の責任に委ねるのは危険といえるでしょう。自分が住んでいない住宅についてどれだけの人が長期間に渡り誠実にローンを支払っていくでしょうか。
また、住宅ローンだけではなく、相手方が借金をし、返済しない場合は、住宅を差し押さえられ、住み続けられなくなるおそれがあります。さらに、相手方は自分名義であるため、勝手に処分することもできます。
そのような状況にならないかいつも気になって生活するのはかなりのストレスとなるでしょう。
したがって、自分が住み続ける家について相手方にローンを支払い続けてもらう場合には、慎重な検討が必要です。
一方、相手方がきちんとローンを支払い続け、亡くなるまで住宅を所有することが期待できる場合は、お子さまがいらっしゃる場合はお子さまが相続できる可能性がありますので、第三者の不動産業者より、相手方名義にしておくという方針もあります。
結局どうするのが正解なのか？
１つの正解があるわけではありません。住宅の価値やご家族の今後の生活によっても違ってきます。
アンダーローンの場合
住宅の価値がローン残債を上回っている場合に関しては、他に十分な財産があるかどうかで変わってきます。
①他に十分な財産がある場合
他に財産がある場合は、住宅を売却して現金化し、ローンを支払ってその余りを財産分与することもできますし、住宅を売らずに財産分与としてどちらかの所有とし、他の財産は相手方へとする方法もとることができます。
ただ、この時にローンが残っており、ローン名義人ではない方に財産分与しようとすれば、ローンの名義変更ができるかどうかが問題となります。例えば、アンダーローンであるが、夫名義のローンが残っており、妻に住宅を財産分与する場合です。
住宅の所有権とローンの名義は一般的に不可分ということは前にお話ししました。ですので、妻に財産分与で住宅の所有権を移す場合には、ローン名義も妻に移す必要があります。妻にローンの名義が書き換えられるのか、妻が借り換えができるのかは金融機関のローン審査の判断となります。
住宅の価値がローン残債を優に上回る場合は、本人の収入が少なくても審査が下りる可能性があります。
②他に財産がない場合
この場合は、売却して現金化し、ローンを支払ってその余りを財産分与する方法が現実的でしょう。
どうしても引っ越したくない場合は、住宅の価値とローン残債の差額の半額について他から借入をしたり、一旦不動産業者に買い取ってもらい、現金化し、まずはローン返済を行い、余った金員について財産分与を行い、リースバックを受けたりする方法が考えられます。
オーバーローンの場合
この場合、負の財産については財産分与の対象とならないと先程ご説明しました。オーバーローンの住宅に関しては、基本的には財産分与の対象とならず、ローン名義人がローンを完済まで支払い続けます。住宅の他に財産がある場合は、負の財産であるオーバーローンの住宅については考慮されず、原則どおり分与されます。
したがって、ローン名義人ではない方は経済的合理性の観点からは、住宅については、相手方の名義にしておいた方がメリットがあるといえます。
しかしながら、そうとも割り切れないのが住宅というものです。思い出も詰まっていますし、お子さまがいれば学校関係もあるでしょう。オーバーローンの住宅であっても、自分がローンを支払ってでも、住宅の名義を変更したいと思う方も多くいらっしゃいます。
離婚はご本人にとってもストレスですし、お子さまにとっても傷つく出来事ですので、住環境は経済的合理性よりも大切です。よく検討されることをオススメします。
この場合も、名義変更ができるかが問題ですが、先に述べましたように、結局は金融機関のローン審査に通るかどうかに帰結します。
まずすべき事について
まずは住宅の名義がどうなっているのかを確認する必要があります。また、ローン契約で誰が主債務者となっているのか、保証人はついているのか等ローン契約内容を把握することが必要です。ローンの残債の額も確認して下さい。それが終わりましたら、住宅につきまして、近隣の不動産業者数社分の査定をとってください。
そうすることで、住宅がオーバーローンなのか、アンダーローンなのか知ることができ、今後の方針が決めやすくなります。
離婚の際の住宅の相談はＵｔｏｐｓ法律事務所へ
住宅は財産価値も高いですが、同時にローンと抵当権が付いている場合が多く、処理には色々な面からの検討が必要です。また、住宅には経済的合理性だけでは割り切れない思いもあると思います。
Ｕｔｏｐｓ法律事務所は住宅についても依頼者の方それぞれの思いに寄り添って解決を図ってきました。離婚に際して、住宅の財産分与でお悩みの方はＵｔｏｐｓ法律事務所にお気軽にご相談下さい。
まとめ
- オーバーローンの住宅は負の財産のため、財産分与の対象とならない。
- アンダーローンの住宅はローン残債を住宅の価値から差し引いた分が財産分与の対象となる。
- 従前の住宅ローンをそのまま名義変更することは難しい。ただし、借り換えは金融機関のローン審査による。
- 所有権を得なくて良いのなら、リースバックという方法もある。
- 相手方に住宅及びローン名義を残し、本人が住み続ける場合は相手方の支払い能力、誠実さに注意が必要。
- 住宅の他に財産があるかによって、とれる対応が異なる。
- まずは、ローン契約の詳細、ローン残債、住宅の名義、住宅の価値を調べてみよう。
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