ローンなしの持ち家は【離婚後に妻が住む】ことは出来るのか？トラブルを回避するために注意する事

離婚を考えたときに一番気になることは、夫婦の財産の分け方ではないでしょうか。
その中でも、離婚後の住居について不安があるという方も多いと思います。

そこで今回は、離婚後の住居の問題について徹底的に解説します。

熟年離婚を考えている方の中には、持ち家でローンが無くなっているような場合も多いと思いますが、そのような場合に、どのような方法で離婚後も持ち家に住み続けることができるのかという点についても解説します。

財産分与の原則

財産分与の対象財産

まず、離婚後の財産分与については、夫婦それぞれが【別居時】に持っている財産を半分ずつに分けるということが原則となります。
なぜなら、財産分与は、夫婦が結婚期間中に協力して形成した財産について行うものとされているからです。

財産分与に関する詳細は、こちらの記事も参考にしてください。
「別居時に持っていた財産は今後どうなるのか？財産分与について」

財産の評価

もっとも、財産分与で分けることとなる財産の評価額については、原則として、別居時ではなく、【財産分与時（離婚時）】となります。

例えば、別居時に1000万円の価値があった不動産が、財産分与時では1500万円に高騰しているような場合には、1500万円の価値があるものとして、財産の評価をすることとなります。

したがって、上記の例でいうと、夫婦は1500万円の不動産について、２分の１（750万円分）の財産分与を受けることができるということになります。

＊評価額はどのように算定する？　

不動産の評価額については、様々な算定方法があります。例えば、固定資産税評価額から算出する方法、路線価を用いて算出する方法、実勢価格を用いる方法、不動産鑑定士による評価額を用いる方法などが挙げられます。

もっとも、財産分与時における不動産評価額については、実勢価格や不動産鑑定士による評価額を用いることが多いように感じます。

実勢価格による場合は、当事者双方で、それぞれ不動産業者に査定を依頼し、不動産業者が査定した価格を主張することになります。両者の査定額が一致しないような場合は、その間の額を用いることもあります。このような方法が、お互いの費用負担も少なく、簡便な方法といえます。 しかし、そのような方法でも、査定額につき両者の納得がいかないような場合は、不動産評価の専門家である不動産鑑定士に評価を依頼し、不動産鑑定額を算出してもらうという方法もあります。

財産分与の方法（不動産の場合）

さて、上記のとおり、財産分与は夫婦の期間中の財産（価値）を２分の１ずつ分けるということになりますが、持ち家についてはどのように分けることができるのでしょうか。特に、夫名義であった不動産だが、妻が離婚後も住み続けたいというような場合には、どのような選択肢があるのでしょうか。

結論として、不動産の分け方については、主に以下の３通りがあります。
①妻が取得する
②夫が取得する
③夫婦以外の誰かに売却する

このように整理すると、財産分与も簡単に見えますが、①妻が取得する際に、夫の権利分についてはどのように支払うか等の問題が出てくることになります。
また、②夫が取得した場合には、妻は住み続けることは不可能なのか？などの疑問もあります。　

以下では、そのような個々の疑問点について解説していきます。

夫名義だった持ち家に住み続けるためにはどうすればいい？

①妻が取得する場合

上記のとおり、財産分与は原則として夫婦それぞれが共有財産の２分の１ずつ取得する権利を有していますので、例えば、不動産の評価額が1500万円の場合は、それぞれ750万円の権利を有しているということになります。

そして、このような場合に、妻が不動産について全ての権利を有したいのであれば、夫の持つ権利である750万円を夫に支払うことによって、1500万円分全ての権利を取得することができます。
このように、持ち家の所有者と、実際に住む人が一致していることが、その後の紛争を防止するためにも一番よい形かと思います。

※なお、財産分与は、両者が納得すれば問題はありませんので、不動産は妻が全て取得し、預貯金は全て夫が取得するなど、柔軟な解決方法も可能です（ただし、あまりにも両者の分与額に差があると贈与税の問題が生じることはあります。）。

②夫が取得する場合

上記のように、妻が夫に対して、不動産価格の半額を支払うことができれば、妻が不動産の権利を取得することも可能です。
しかし、まとまったお金が用意できない場合や、住宅ローンが残っており名義変更を金融機関が認めてくれない場合などもあります。

そのような場合は、財産分与で夫が住居の権利を取得しつつ、妻が不動産に住み続けることを認めるというような方法を選択することもあります。 その際は、夫と妻の間で、不動産の【賃貸借契約】を締結する方法、【使用貸借契約】を締結する方法が考えられます。

賃貸借契約

賃貸借契約は、毎月賃料を支払って住居に住み続ける方法です。毎月賃料を支払う必要がありますので、過度な負担にならないよう、条件をしっかりと詰める必要があります。

他方で、賃貸借契約とすることによって借地借家法の保護が受けられる場合があるというメリットがあります（借地借家法の保護が受けられない場合もあるので、個別具体的な検討が必要です。）。

使用貸借契約

使用貸借とは、賃料を支払わずに無償で住居を使用させてもらうことをいいます。
無償であるという面では、かなり有利な条件ではありますが、賃貸借契約よりも弱い権利とされていることに注意は必要です。例えば、基本的には借地借家法の適用はないとされていますので、夫（所有者）が、第三者に不動産を売却したような場合は、住居を退去せざるを得ませんし、使用貸借の期間、目的等を定めなかった場合には、貸主側はいつでも解除が可能とされています。

もっとも、賃貸借の場合も、使用貸借の場合も、あらかじめ公正証書などにより、持ち家の使用ルール等を決定しておくことで、事前にトラブルを防止することも可能です。

③誰かに売却する

第三の選択肢として、住居について、妻の所有でもなく、夫の所有でもなく、第三者に売却するという選択肢もあります。
第三者に売却し、売却代金を得ることができれば、財産分与（原則２分の１ずつ分けること）は簡易ですし、双方の公平の観点に一番適う方法になります。

また、「リースバック」という方法を用いることで、住居に住み続けることも可能となります。「リースバック」とは、住居を第三者に売却した上で、その第三者から賃貸をしてもらう方法です。リースバックを用いることによって、ある程度のまとまった売却代金を得つつ、賃貸借契約を締結し、元の住居に住み続けるという選択肢を取ることが可能となります。

もっとも、リースバックにもデメリットはあります。例えば、売却金額が相場以下になることが多いですし、他方で家賃が相場よりも高額に設定されることも多いとされています。

また、不動産業者によっては、「普通賃貸借契約」ではなく、再契約が保証されていない「定期賃貸借契約」しか認めない場合もあるなど、諸条件について、詳細かつ慎重な判断が要求されることになりますので注意が必要です。

まとめ

いかがでしたか？
最後に今回の内容を振り返ります。

不動産を財産分与する場合

• 別居時に夫婦が所有していた不動産が対象となるのが原則
• 不動産の評価額は、財産分与時（離婚時）の価格で算出する
• 不動産の評価額は、様々な算出方法があるが、不動産業者の査定額（実勢価格）を使用することが多い

不動産の分与方法（夫名義だった不動産に妻が住み続ける方法）

• 妻が取得する➡夫に代償金を支払う必要がある
• 夫が取得する➡使用貸借や、賃貸借によって妻が住み続ける方法もある。ただし、公正証書等での詳細な取り決めが重要
• 第三者に売却する➡リースバックという方法がある。ただし、売却価格、賃料相場、賃貸借条件などの慎重な判断が必要

以上、「どのような方法で離婚後も持ち家に住み続けることができるのか」という点に注目し、説明をしてきました。
どの方法もメリット、デメリットがあるため、後になって後悔をしないよう、財産分与に強い弁護士に依頼することをおすすめします。

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